重庆物业管理任重道远
重庆物业管理几经风雨，几经奋斗，从无到有，从管理无序到逐步规范发展，特别是随着国家《物业管理条例》的颁布施行，重庆物业管理已经开始走上规范化、法制化良性发展的轨道，取得了令人瞩目的成就。
然而，物业管理是一项持续时间长．涉及面宽、牵涉主体多、法律关系复杂的综合性服务活动。在市场经济条件下，在全面建设小康社会进程中，重庆物业管理向社会化、专业化、市场化方向健康、和谐、有序发展，还任重而道远。开发商、业主、物业管理企业、政府主管部门及社会有关方面，都必须共同面对和解决当前重庆物业管理发展中存在的十大问题。
一、工程质量遗留问题
物业工程质量对于能否J顷利实施物业管理影响很大，开发商提供的物业产品是物业管理企业管理服务的硬件载体，产品质量对后续物业管理有着直接的影9向。当前，重庆物业管理在发展中的一个突出问题，就是由工程质量遗留问题而带来的先天不足，有时这种矛盾甚至很尖锐。主要表现有，尽管通过了竣工验收或综合验收，但向业主交房时条件并不完全具备的情况较普遍，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，消防、安防、二次供水。柴发机组等设备还不能正常启用，房屋本体外墙渗漏等等。由于重庆前期物业管理现在大多仍为开发商属下的物业管理公司承担，因此，多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业管理企业承担，并往往以此作为衡量物业管理企业管理服务效果的重要指标。而物业管理企业不管是分业经营独立自主的企业或是开发商的”父子”公司，在物业的接管验收中均缺乏必要的自主权力，结果造成开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决，这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难给开发商打交道，从而很容易转嫁到物业管理企业，业主以此欠交、拒交物业管理费的现象时常出现，导致物业管理服务难度加大，管理成本增加，物业管理企业的合法权益得不到保障。
二、建管不分带来的问题
房地产开发与物业管理分业经营是规范发展物业管理业的必由之路。但目前重庆市物业管理开发商和物业管理企业的”父子”格局并未根本改变，开发商属下的物业管理企业的物业管理服务，往往被定位为促销或售后服务，仅作为开发的附属产品，这样，一方面使得一些本该由开发商承担的责任被有意无意间转嫁给了物业管理企业，阻碍了物业管理的正常运作；另一方面，一些物业管理企业与开发商一锅吃饭，长期依赖于开发商，导致了部分物业管理企业失去了独立生存的能力，它们如温室中的苗圃般柔弱，缺乏市场竞争的意识与动力，其结果是导致开发与物业管理建管不分，职责不清，企业规模小。效益低，缺乏物业管理企业可持续发展的必要积累，发展缺乏后劲。从而在体制上制约了重庆物业管理行业发展。
三、物业管理消费意识差
重庆物业管理发展已经10年，尽管业主普遍已知晓物业管理的必要性，开始接受物业管理。但是，作为一种长期的物业管理消费，从心理上还没有完全被接纳，仍存在抵触情绪，表现出搭车消费的现象时有存在，以不恰当的理由缓交甚至拒交物业管理费的现象时有发生。有的业主潜意识的抵触情绪使物业管理企业与业主之间关系紧张，容易产生矛盾，从而使物业管理服务正常的运行受到很大影响。
四、业主自治管理能力低
业主是物业管理服务的对象，同时，也是物业管理重要责任主体。物业管理行业的发展和推进，很大程度上取决于业主自我管理和自我约束机制的建立。国家《物业管理条例》已施行了一年多，作为业主自治管理实现的基本保障机构——业主大会及业主委员会的建设与物业管理的发展极不相称，现在重庆市已建立业主委员会的还不足20％，既使已成立业主委员会的，作用发挥也普遍不理想。人们对物业管理区域内的小宪法”业主公约”重要作用的认识不够，也很难发挥业主公约的作用。在实践中，对业主委员会的监督也缺乏有效的手段。使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法，委托管理与受托管理的责、权、利关系难以理顺，双方利益不能得到有效保障。
五、物业管理服务费低
据有关调查显示，约有7口％以上的业主或潜在业主只关心物业管理收费标准高低，而不太过问物业管理服务的内容和质量，多数业主只愿意按较低物业服务收费标准付费，这往往与大部分物业管理的实际成本相去甚远，过低的收费标准，导致物业管理企业难以为技、 发展困难，最终使业主的长远利益受到损害。特别是近几年，重庆物业管理成本逐年增加，而物业管理收费标准反而略有降低，物业管理的经营风险在进一步加大，政府主管部门对物业管理的定价思路也是多考虑业主心理和经济承受能力，少顾及物业管理企业的生存发展和实际亏损状况。重庆市目前物业管理企业80％以上亏损的现状，令人担忧，极易形成物业管理服务低收费、低标准、低质量的恶性循环，将会制约重庆物业管理行业的发展。
六、物业管理企业小、弱、散突出
物业管理作为新兴行业和诱人的市场前景，吸引了众多企业的目光，重庆物业管理十年的发展，特别是近几年物业管理企业数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。与物业管理先进地区和城市相比，物业管理企业小、弱、散还相当突出，与物业管理属微利行业，还需规模经营的要求差距很大。重庆现平均每个物业管理企业管理面积仅10万平方米，由于企业管理规模过小，综合实力差，小而全，专业化水平低，造成物业管理社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业管理行业。
七、水电费代收代缴矛盾大
在实施物业管理服务过程中，物业管理企业在代收代缴水、电费上矛盾大。尽管《物业管理条例》对此有明确规定，但在实践中并不尽人意。现在较普遍的现象是供电部门只抄收总表，力调电费、线路损耗、设备损耗及维护等输电过程中产生的费用均由业主承担。实际上提供的是半成品电。物业管理公司还需派专人查抄分表，收取各业主水电费后派人交给供水、供电部门，从而变相增加物业管理成本和经营风险，业主在水电费标准上有异议时更加大代收代缴费用难度，为顾全大局物业管理公司常常要为业主垫资业主的水电费用，有的物业管理公司为此不堪重负，企业面临生存危机。
八、专项维修资金归集体、管理、使用难到位
作为物业的“养老保险”物业专项维修资金关系业主的长远利益，在重庆专项维修资金的归集、管理、使用还存在这样那样的问题，有的没有即时归集，有的归集后被开发商长期挪用，有的进入专项维修资金管理中心后，确需使用时很难能即时安排使用。重庆至今还未出台有关具体的物业专项维修资金归集、管理、使用办法。为此，引发影响社会稳定的事件时有发生，给物业管理行业健康发展蒙上阴影。
九、公共秩序维护责任过大
物业管理服务中，管理服务区域内的公共秩序维护是一项服务内容。由于当今正处于社会变革时期，社会治安综合治理工作任务相当艰巨，业主对安全的要求和期望又特别高，物业管理公司又没有执法主体地位，缺乏相应制止社会犯罪的有效手段，然而在物业管理服务过程中，物业管理公司身不由己地在管理区域内肩负着本该由公安部门负责的治安责任。管理区域内的治安无论是否尽职都要物业管理公司承担本应由犯罪人承担的后果。万一发生不幸，损害了声誉，往往还要赔偿。甚至还要承担保险公司也不敢承担的人身安全、被盗、被抢现金和金银首饰等贵重物品的赔偿责任。业主由此拒交物业管理费的事件常常发生。更难理解的是，重庆现在的物业管理企业要向公安部门缴纳有关费用，才能被允许履行管理区域内公共秩序维护的责任。重庆物业管理公共秩序维护的服务内容，已远远超过物业管理服务赋予的职责，这并不有利于行业的理性发展，重庆的物业管理非常有必要回归到物业管理的本来面目中。
十、招投标市场不成熟
物业管理项目实行招投标而获得，重庆也与全国一样进行了有益的探索，但目前仍很难公正的进行招投标，虚假招投标现象并不鲜见。在物业管理招投标程序等方面，基本上还没有形成成熟的市场游戏规则，很难实行公开、公平、公正的规范的物业管理招投标。从而物业管理社会化、市场化的任务还相当艰巨。
尽管重庆物管目前还存在不少问题，但我们坚信办法总比困难多，只要我们正视发展中存在的问题，经过开发商、业主、物业管理企业、政府主管部门、社会有关方面的共同努力，就能够逐渐形成重庆健康、和谐、有序的物业管理新秩序，使重庆的物业管理迈上一个新的发展平台。
Seeway studio
